ImmoPass bestaat intussen drie jaar en op die jaren hebben we al wat technische audits uitgevoerd, zowel voor residentieel als niet-residentieel vastgoed. Heel wat van onze audits worden uitgevoerd voor syndici en de VME om de staat van de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen te inspecteren.
Meer dan 119 professionele syndici werken reeds samen met ImmoPass voor hun gebouwenbeheer.
Bevestigen van de afspraak
Nadat we de ondertekende bestelbon voor de technische audit hebben mogen ontvangen, neemt een ImmoPass-architect contact op met de syndicus (of een vertegenwoordiger van de VME) om de afspraak voor het bezoek vast te leggen.
Waar let de ImmoPass-architect op?
Na het ophalen van de sleutel op het kantoor van de syndicus, kon Tinneke beginnen aan de audit. De bedoeling van de technische audit van een appartementsgebouw is om de technische staat van de gemeenschappelijke delen in kaart te brengen. Er wordt bij wijze van spreken een foto genomen van de huidige staat van het gebouw.
Ingenieur-architecte Tinneke: “Ik begin mijn audits steeds met het bekijken van de buitenkant van het gebouw. In welke staat is het buitenschrijnwerk? Zijn er sporen van betonschade? Is het gebouw gemakkelijk toegankelijk, ook voor personen met verminderde mobiliteit?”
Ook het dak is een belangrijk onderdeel van de technische audit. Bij platte daken (en indien veilig toegankelijk voor de architect) zal de architect op het dak gaan en het dak inspecteren op mogelijke mankementen. Denk dan aan de staat van de dakbedekking, schoorstenen en de aansluitingen van de dakbekleding op de schoorstenen.
Ingenieur-architecte Tinneke: “Nadat ik het dak heb geïnspecteerd, neem ik de trappen van de gemeenschappelijke hal naar beneden. Ik bekijk of er geen onregelmatigheden zijn, zoals scheuren, barsten of vocht, maar ook of het gebouw beschikt over de nodige brandpreventie en -bestrijdingsmaterialen en deuren volgens de norm.”
Aansluitend wordt ook de gemeenschappelijke kelderruimte en garages bekeken.
Naast de gemeenschappelijke delen wordt er ook een representatief privatief appartement bezocht om te bekijken of er geen problemen zijn en om bijvoorbeeld het terras van dichterbij te bekijken.
Wat als er mankementen of problemen worden vastgesteld?
Indien er problemen worden vastgesteld, zal de architect in zijn rapport de problemen opnemen, een mogelijke oplossing aanreiken en een kostenraming voor het oplossen van de mogelijke problemen. Verder wordt er ook aangegeven hoe dringend het is om het probleem aan te pakken; binnen 2 jaar, 5 jaar of 10 jaar.
Voorbeeld 1: appartementsgebouw met handelsgelijkvloers en 8 verdiepingen
Een appartementsgebouw met een handelsgelijkvloers en 8 verdiepingen in Oostende. Gebouwd in 1991. Gelet op de ouderdom wou de VME graag een technische doorlichting van het gebouw, om zo een idee te krijgen van de problemen en zo gericht (in functie van de prioriteiten) de nodige werkzaamheden stapsgewijs te realiseren.
Ingenieur-architecte Tinneke: “In dit gebouw zijn er inderdaad enkele aandachtspunten. Zo is er vermoedelijk een lek in een waterleiding bij de buren, want er is waterinfiltratie in de muur van de hal. Belangrijk dus dat de syndicus van de buren snel wordt geïnformeerd, zodat het waterlek wordt hersteld. Dan kan de gang uitdrogen en eventueel opnieuw geverfd worden. Ook aan de toegang naar de fietsenberging wordt best aangepakt door antislip aan te brengen. De helling is wat steil en kan tot valgevaar leiden.”
Voorbeeld 2: appartementsgebouw bestaande uit een ondergrondse garage, een handelsgelijkvloers en 14 woonlagen.
Dit appartementsgebouw werd in 2014 gebouwd en de VME wou graag een audit over de technische staat alvorens de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer ten einde komt.
Ingenieur-architecte Tinneke: “Het gebouw is nog in prima staat. Hier en daar was er een klein aandachtspunt op te merken, dat mits een kleine ingreep te herstellen valt of die verder in de gaten gehouden moet worden.”
