De wettelijke bepalingen rond mede-eigendom: wat komt er binnenkort op de agenda algemene vergadering?
De wetgeving doet er alles aan om betere woonomstandigheden voor iedereen in goede banen te leiden. Een prangend probleem, dat bij mede-eigendom vaak flink wat stof doet opwaaien. Verloedering van gebouwen kan men tegengaan door tijdig een diagnose te stellen van diverse problemen die stuk voor stuk en vaak ook hand in hand de aftakeling van gebouwen in de hand werken. Tot voor kort kon een syndicus ongewild verstrikt raken in een welles-nietes getouwtrek om een dergelijke analyse in de agenda algemene vergadering te laten opnemen. Wie als eigenaar een deel van een flatgebouw effectief bewoont, is zeker van het nut van een dergelijke screening overtuigd, terwijl iemand die als eigenaar alleen maar verhuurt, liever niet aan de directe inkomsten ziet knabbelen om een ogenschijnlijk “dure” externe analyse van de diverse hekele punten te laten uitvoeren. Deze struikelblok van meningsverschillen is alvast van de baan sinds een nieuwe wetgeving in voege is: die bepaalt immers dat men elk jaar uit te voeren werkzaamheden voor de gemeenschappelijke delen van bijvoorbeeld een appartementsgebouw moet voorstellen op de agenda algemene vergadering.
Voorstel voor een onafhankelijke technische audit op de agenda algemene vergadering.
Om aan deze wettelijke verplichting te voldoen, kunnen de syndicus en de mede-eigenaren overwegen om een technische audit op de agenda te plaatsen. Een dergelijke audit onderwerpt de gemeenschappelijke delen van het gebouw aan een grondige screening, en in het verslag krijgt men een gedetailleerde opsomming van de verschillende werken die men in de toekomst (komende 10 jaar) dient in te plannen, uiteraard met vermelding van eventuele prioriteiten. Concreet betekent dit dat de technische audit niet elk jaar opnieuw moet plaatsvinden, omdat het opgestelde verslag voldoende stof bevat “voor de komende jaren”. De som die men besteedt, is dus geen jaarlijkse kostprijs. De jaarlijkse agenda algemene vergadering kan dan diverse knelpunten opnemen die in het verslag zijn opgedoken in functie van de voorgestelde prioriteiten. ImmoPass heeft zich toegelegd op deze specifieke technische audits en biedt u alle knowhow om problemen bij gebouwen in mede-eigendom op professionele wijze in kaart te brengen.
Het belang van objectiviteit bij het opstellen van de agenda algemene vergadering.
Een ander delicaat punt voor de syndicus is om de nodige objectiviteit te bewaren wanneer er bepaalde punten op de agenda moeten worden geplaatst. De regel die bepaalt dat wie het hardste schreeuwt zijn zin krijgt, is sinds lang als praktijk achterhaald. We zijn volwassen mensen geworden, die bij voorkeur gehoor geven aan de rede om onze samenleving in goede banen te leiden. Het blijft echter buiten kijf dat de belangen van iedereen in aanmerking moeten worden genomen. Hoe kunt u dit zo objectief mogelijk in een agenda algemene vergadering aan bod laten komen? Ook hier is een externe technische audit de aangewezen oplossing. Externe technici geven een objectieve beoordeling van de problemen in de gemeenschappelijke delen, zonder dat zij weet hebben van eventueel intern gekibbel.
Een leidraad voor de syndicus bij het opstellen van de agenda algemene vergadering
Om aan de wettelijke verplichtingen voor het beheer van een mede-eigendom te voldoen, dient de syndicus elk jaar in de agenda algemene vergadering werkzaamheden voor te stellen om gemeenschappelijke delen van het vastgoed in goede staat te houden. Deze werkzaamheden worden uiteraard best voorgesteld in functie van zekere prioriteiten, bepaald door de dringendheid en de noodzaak die inherent aan deze werken zijn. Een bouwkundige keuring door een externe expert kan op dit vlak een houvast bieden om de voor te stellen punten op de agenda algemene vergadering op deze prioriteiten af te stemmen.
Tijdens een bouwtechnische keuring zal de expert van ImmoPass een aantal vaste aandachtspunten aan een grondig onderzoek onderwerpen. Deze methodologische aanpak laat niets aan het toeval over: alles wordt in kaart gebracht en op de werkelijke staat beoordeeld. De expertise van de technicus garandeert dat ook verborgen gebreken geen schijn van kans maken. Daarna wordt een verslag opgesteld, die de syndicus aanwijzingen verschaft over eventuele hoogdringendheid van bepaalde problemen. Er worden ook andere punten aangestipt, die bijvoorbeeld minder dringend aan bod moeten komen maar die op termijn toch een technische interventie behoeven om het gebouw in goede staat te houden. Al deze aanwijzingen vormen een waardevolle leidraad om prioriteiten in de agenda algemene vergadering van mede-eigenaars voor te stellen. Op die manier kan de syndicus een objectieve prioriteitenplanning maken, op aanraden van de externe ImmoPass technicus die het verslag met de aanwijzingen heeft opgesteld.
Onderhoudswerken op de agenda algemene vergadering
Een mede-eigendom kan snel aan marktwaarde verliezen als men verzuimt om elk jaar de nodige onderhoudswerken te voorzien en te laten uitvoeren. Omdat een slecht onderhouden vastgoed op termijn de levenskwaliteit en de gezondheid van de bewoners kan aantasten, heeft de wet hier ingegrepen. Voortaan moet men op de agenda algemene vergadering verplicht onderhoudswerken opnemen, die aan alle mede-eigenaars ten goede komen. De bedoeling van deze werken is om het vastgoed in goede staat te houden en te vermijden dat op termijn verloedering optreedt, met alle gevolgen vandien.
Welke werken er op de agenda algemene vergadering worden voorgesteld, wordt door de syndicus van het gebouw bepaald. Om een objectief voorstel op basis van de werkelijke noodzaak te kunnen doen, kan de syndicus aan een gespecialiseerd bedrijf zoals ImmoPass vragen om een expert langs te sturen. De kostprijs voor deze analyse is in die zin zeker de moeite waard, omdat de technicus de nodige werken in kaart brengt die in een meerjarenplan kunnen worden opgenomen. Concreet betekent dit dat de syndicus op de agenda algemene vergadering ook de komende jaren de wettelijk verplichte onderhoudswerken kan opnemen. Op advies van de expert van ImmoPass weet hij waar de prioriteiten liggen, en hoe hij de te voorziene werken best kan spreiden om binnen de optiek van het beschikbare budget alles zo goed mogelijk kan spreiden. Werken die minder prioritair maar wel noodzakelijk zijn, kunnen voor latere datum voorbehouden worden. Zo is de keuring een goed bestede uitgave.
